Vorkaufsrecht
Seit vielen Jahren waren wir auf der Suche nach einem für unsere Zwecke geeigneten Grundstück. Eine unserer Grundüberzeugungen war und ist dabei die Konversion, die Entwicklung von Brachflächen. Unsere Erwartung war, dass die Stadt solche Gruppen unterstützt, die eine Konversion aus eigenen Kräften stemmen wollen. So haben wir vom Schoch-Areal Kenntnis bekommen und seit Ende 2006 damit begonnen, Verhandlungen mit der Grundstücksgemeinschaft Schoch zu führen sowie alle nötigen fachlichen Klärungen und inhaltliche und architektonische Planungen vorzunehmen.
Am 4. März 2009 führte dieses Bemühen zu einem notariellen Kauf des Areals.
Wir hatten -selbstverständlich- im Vorfeld uns der Frage gewidmet, ob möglicherweise die Stadt selbst das Areal kaufen will, um so unnötigem Streit aus dem Weg zu gehen.
Dazu bekamen wir die folgenden Antworten:
- 4.12.2008, Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung, Ref. 61-1.1, Frau Arbi, die uns als Zuständige in Sachen Vorkaufsrecht genannt wurde:
Ihr Fax vom 03.12.2008 / Schoch-Areal in S-Feuerbach / Vorkaufsrecht
Sehr geehrter Herr Loewe,
eine schriftliche Information über die Ausübung des gesetzlichen
Vorkaufsrecht gibt es nur nach Abschluss des Kaufvertrages.
Ansonsten haben Sie die Möglichkeit der telefonischen Auskunft.
Hierzu setzten Sie sich bitte mit Herrn Peschke, Tel.: 0711/21637 58 in
Verbindung.
Mit freundlichem Gruß
Arbi- 9.12.2008, Amt für Liegenschaften und Wohnen, GZ: 23-2.2 Sz/Fo, Grundstücksverkehr, Herr Schloz
Schoch-Areal in Stuttgart-Feuerbach (Vorkaufsrechte)
Ihr Schreiben vom 03.12.2008
Sehr geehrter Herr Loewe,
zu Ihrer Anfrage bitte ich noch um Mitteilung, um welche Grundstücke es sich im Einzelnen handelt, die mit Vorkaufsrechten belastet sind. Die Entscheidung, ob die Stadt von ihren Vorkaufsrechten Gebrauch macht oder nicht, muss stadtintern geprüft werden. Hierzu sind noch Erhebungen über den Inhalt der Vorkaufsrechte und den Grund der Bestellung erforderlich.
Mit freundlichen Grüßen
Schloz- am 16.12.2008, Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung, AZ 61·5,1 Pe/be Herr abteilungsleiter Maurer und Herr Peschke
Schoch-Areal in Stuttgartfeuerbach
Sehr geehrter Herr Loewe, .
Ihre Frage, ob die Landeshauptstadt Stuttgart das Vorkaufsrecht für das Schoch-Areal ausüben möchte, kann abschließend noch nicht beantwortet werden.
Das Schoch - Areal lieqt im Stadterneuerungsvorranggebiet Feuerbach 5 - Wiener
Platz. Für diesen Bereich besteht seit dem 12. November 1999 eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 (1) Nr. 2 BauGB.
Die Satzung, wurde erlassen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. Insbesondere ist beabsichtigt, Streubesitz und klein parzellierte Grundstücke zu vereinigen und eine Neuordnung zu ermöglichen. Außerdem sollen innen liegende
Grundstücke freigemacht werden. Der gesamte Bereich des Bahnhofsvorplatzes in
Feuerbach soll aufgewertet werden. (….)
Mit freundlichen Grüssen, Maurer
- in der Zeit Januar bis Ende Februar 2009 hatten wir dreimal versucht, den Baubürgermeister Herrn Hahn anzurufen; ich schilderte seiner Sekretärin, dass es um den Kauf des Schoch-Areals gehe und um die Frage nach einem Vorkaufsrecht; ein Rückruf von BM Hahn ist jedoch, trotz der Wichtigkeit des Themas, nicht erfolgt.
- am Freitag, den 27.2.2009 fand ein offizielles Telefonat statt, zwischen einer Anwältin der Grundstücksgemeinschaft Schoch und dem ersten Bürgermeister, Herrn Föll; dabei wurde Herrn BM Föll die Frage gestellt, angesichts des bevorstehenden Kaufvertrags, ob die Stadt ein Vorkaufsrecht ausüben wolle, dazu hatte BM Föll erklärt (Protokoll v. 2.3.2009 )
„… er könne sich derzeit überhaupt nicht vorstellen, wieso die Stadt ein Vorkaufsrecht ausüben solle…“
BM Föll hatte bereits schon in den vorangegangenen Wochen über einen Beteiligten, den wir nicht benennen können, mitgeteilt, dass die Stadt das Areal definitiv nicht erwerben wolle.
Durch die Aussage des Ersten Bürgermeisters waren wir sicher, keine Konfrontation einzugehen und schlossen somit am 4.3.2009 den notariellen Kaufvertrag ab.
Am 18.März 2009 erschien ein Bericht über unseren Kauf des Schoch-Areals in der Stuttgarter Zeitung. Der Redakteur hatte auch Herrn Baubürgermeister Hahn angesprochen und dabei Erstaunliches erfahren: die Stadt wolle das Vorkaufsrecht ausüben und wörtlich BM Hahn: „… Finanzbürgermeister Föll und ich sind uns schon seit einiger Zeit über den Kauf einig…“
Der krasse Widerspruch zu seinem Kollegen BM Föll ist ihm in diesem Moment offenbar nicht klar gewesen?! Als Grund für den Kauf des Areals nannte BM Hahn in diesem Artikel die Bodensanierung, die von uns geplante Grundwasser-Filtration lehne er ab und „… wir können das Umweltproblem nicht noch jahrzehntelang vor uns herschieben…“
Aus heutiger Sicht ist bemerkenswert dazu, dass wir seit mindestens Mitte 2010 auf verschiedenen Wegen BM Hahn unsere „Große Lösung“ mit weitgehender Neubebauung sowie einer Sanierung, wie vom AFU gefordert, vorgestellt und einen Kapitalnachweis angeboten hatten.
Am 8.5.2009 erhielten wir von der Stadt, konkret vom Liegenschaftsamt, einen Vorkaufsbescheid, in welchem wiederum ausschließlich städtebaulich argumentiert wurde und kein Wort über die Sanierungsfrage zu finden ist. die Begründung lautete wie folgt:
„..Die Kaufgrundstücke liegen im Vorranggebiet für Stadterneuerung (SVG) Feuerbach 5 - Wiener Platz und im Bereich der Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 des Baugesetzbuches (BauGB) "Wiener Platz (Feu 236)". Die Satzung ist am 12.11.1999 in Kraft getreten und liegt samt Lageplan diesem Bescheid als Anlage bei.
Der Landeshauptstadt Stuttgart steht demnach in dem im Lageplan des Amts für Stadtplanung und Stadterneuerung vom 20.07.1999 näher bezeichneten Gebiet ein Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB zu. Die vorstehend genannten Kaufgrundstücke liegen allesamt in diesem Gebiet. Das Vorkaufsrecht dient zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sowie zur Umstrukturierung, Neuordnung und Aufwertung der Fläche, die eine Schlüsselstellung zwischen dem Zentrum von Feuerbach und dem Bahnhof einnimmt, und der Umsetzung der Ziele aus dem SVG.
Der Vertragsgegenstand soll entsprechend diesen Vorgaben verwendet werden.
Außerdem sind die Kaufgrundstücke Flst. 3092 und 3093 ganz sowie Teilflächen der Kaufgrundstücke Fist. 3058, 3088 und 3089 im rechtsverbindlichen Bebauungsplan 1938/79 .Rüdiqer Straße/Oswald-Hesse-StraßelWiener Platz Feuerbach" (s. Anlage) als öffentliche Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen. Nach diesen Festsetzungen steht der Landeshauptstadt Stuttgart an den genannten Flächen zusätzlich ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts der Stadt zum Wohl der Allgemeinheit am gesam- ten Kaufqeqenstand ist somit gerechtfertigt. Die Belange der Vertragschließenden des vorstehend qenannten Vertrags, insbesondere des Käufers, wurden bei der Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts hinreichend berücksichtigt. U.a. wurde das Nutzungskonzept des Käufers zur Entscheidung herangezogen, welches die Ziele des
SVG jedoch nicht entsprechend berücksichtigt.
Ich übe deshalb hiermit namens der Landeshauptstadt Stuttgart das Vorkaufsrecht gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 28 Abs. 2 BauGB am gesamten Kaufgegenstand und hilfsweise gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB iV. m. § 28 Abs. 2 BauGB an den vorstehend bezeichneten Verkehrs- und Grünflächen fristgerecht aus. Damit kommt insoweit der Kaufvertrag zwischen den Verkäufern und der Landeshauptstadt
Stuttgart zustande….
Gegen diesen Bescheid hatten wir Widerspruch eingelegt, der abgelehnt wurde und gegen die Ablehnung hatten wir beim Verwaltungsgericht Stuttgart geklagt. (AZ: 13 K 771/10)
Das Verfahren war bis zum 14.6.2011 dort anhängig, also dem Tag unserer Klagerücknahme und noch nicht erstinstanzlich entschieden.
Zu unserer Klagerücknahme hat uns letztlich ein weiteres Verfahren bewogen, anhängig beim Landgericht Stuttgart, (AZ: 23 O 62/10) welches zwar von der Grundstücksgemein-schaft Schoch geführt wurde, mit dem Ziel einer Vertragsauflösung, das aber – nach unserer Überzeugung - im Hintergrund von der Stadt lanciert und unterstützt wurde.
Um noch einmal die Argumente der Stadt für die Ausübung eines Vorkaufsrechts zusammenzufassen:
Stadtplanung
Der Vorkaufsbescheid wurde, relativ schlicht, mit städtebaulichen Argumenten ausgeübt. Es mag dahin gestellt sein, ob unsere erste „Kleine Lösung“ ein Problem war oder nicht. Spätestens ab Mitte 2010 hatten wir unsere „Große Lösung“, also den städtebaulichen Rahmenplan von Herrn Prof. Lamott auf allen Ebenen mit permanenten Bemühungen bekannt gemacht. Dieser Entwurf entspricht allen von der Stadt aufgeführten städtebaulichen Zielen und eine Kritik daran ist uns nicht bekannt!
Womit begründet die Stadt, den enormen Aufwand und Schaden auf allen Seiten in Kauf nehmend, dass sie den Käufer (also uns) „enteignet“, um anschließend das Areal wieder einem Investor zuzuführen, wie sie selbst angibt ?!
Kontamination
Wir sind nach wie vor sicher, und das ist überprüfbar, dass nach geltendem Recht eine Sicherung, also die Inbetriebnahme einer Filteranlage, möglich gewesen wäre. Der einzige Unterschied ist der, dass bei Belassen der Hot-Spots eine solche Anlage länger läuft, die Einleitungsgrenzwerte blieben aber dieselben, sodass für die Umwelt kein Schaden entstünde. Auch hier spielen diese Überlegungen keine Rolle, weil wir zur Vermeidung von Streitigkeiten bei unserer „Großen Lösung“ eine Sanierung wie vom AFU gefordert geplant hatten, also ausdrücklich auch das Ausgraben der Hot-Spots. Das ist dem AFU seit Februar 2010 bekannt und den anderen Ebenen der Stadt seit ungefähr Mitte 2010. Auch hier stellen wir die Frage, was die Stadt eigentlich bezweckt, wenn wir doch eine Sanierung wie vom AFU vorgegeben angeboten haben?!
Warum will sie auf Biegen und Brechen zig Millionen öffentliche Mittel ausgeben und warum gibt sie ohne Not die Haftung der Erst- und Zweithafter auf?!
Unsere Finanziellen Möglichkeiten
Hinter vorgehaltener Hand war manchmal das Argument zu hören, die Stadt müsse das Vorkaufsrecht ausüben, weil die Erwerber-Gruppe (also wir) nicht genügend Geld habe. Nun ließe sich sagen, dass die Stadt ein „gebranntes Kind“ ist, was nach den Erfahrungen mit der LBBW, der Häussler-Gruppe und Anderen verständlich wäre. Nur ist auch dieses Argument gegenstandslos, aus zwei Gründen:
- Zum einen haben wir in Gesprächen mit der Stadt (BM Föll und Hahn) angeboten, eine vertragliche Regelung vorzunehmen, mit der bei Insolvenz das Areal sofort zur Stadt übergeht. Also eine Art Abtretung und damit Absicherung, dass die Stadt im Falle einer Sanierungsübernahme auch in die Eigentumsposition brächte.
- Zum anderen haben wir seit über einem Jahr für die Realisierung unserer „Großen Lösung“ einen Kapitalnachweis angeboten, den jedoch nie jemand sehen wollte!
In einem Telefonat, welches Herr Prof. Lamott am 18.4.2011 mit BM Hahn geführt hatte, sagte der Bürgermeister, dass ihm die Planung von Lamott gut gefalle und wir mögen doch bitte in wenigen Sätzen beschreiben, wie wir uns eine Realisierung vorstellen könnten. Dem sind wir nachgekommen, mit Schreiben v. 27.4.2011, welches im übrigen unbeantwortet blieb.
Sehr geehrter Herr Bürgermeister Hahn,
namens der Projektgruppe Schoch Areal beziehe ich mich auf das Telefonat, welches Sie mit Herrn Professor Lamott am Montag, den 18.04.11 geführt haben. Im Sinne dieses Telefonates möchte ich im nachfolgenden skizzieren, wie das Prozedere für eine mögliche Umsetzung unseres städtebaulichen Entwurfs aussehen kann.
Ich meine davon ausgehen zu können, dass Ihnen, sowie Teilen des Gemeinderates und der Verwaltung unsere Planung, also der städtebauliche Rahmenplan Professor Lamotts bekannt ist.
Unser Konzept sieht vor, gegebenenfalls eine Realisierung durch einen Partner, durch einen Projektentwickler vornehmen zu lassen, welcher, wie bereits ausgeführt, die Vorgaben des AFU bereit und in der Lage ist, zu erfüllen und der im Stande ist, die Maßnahmen mit eigenen Mitteln umzusetzen, ohne die Inanspruchnahme von öffentlichen Mitteln/Mitteln der LHS Stuttgart, gegebenenfalls auch mit einem Kapitalnachweis.
Wir meinen, dass eine Präsentation am besten durch Herrn Professor Lamott erfolgen sollte, in einem Rahmen, der noch abzustimmen wäre. Dabei können wir uns alles vorstellen, was der Sache dient, eine Präsentation vor dem UTA, vor dem Gemeinderat oder auch vor einer gesonderten zu berufenden Sitzung mit/für Entscheidungsträgern.
Sollte danach ein weiterführendes Interesse der Stadt bestehen, so müssten nach unserer Auffassung rechtliche Fragen besprochen und abgefasst werden.
Gerne erwarten wir eine diesbezügliche Nachricht von Ihnen und verbleiben
mit besten Grüßen
-Butteweg-
Rechtsanwalt
Es folgte noch ein Schreiben an Herrn BM Föll, am 19.5.2011, um wirklich nichts unversucht zu lassen; auch dieses Schreiben blieb ohne jegliche Antwort
Sehr geehrter Herr Bürgermeister Föll,
ich erlaube mir, mich nochmals in Sachen Schoch-Areal an Sie zu wenden, um auf dem Weg zu einer Lösung zumindest alles uns mögliche getan zu haben und um Missverständnisse trotz "unwegsamen Geländes" auszuräumen. Wie bekannt ist, hatte die Stadt ein Vorkaufsrecht ausgeübt, um eine qualitätvolle städtebauliche Entwicklung sicherzustellen, was im Sinne des Allgemeinwohls sicher nur bejaht werden kann.
Um den im Vorkaufsbescheid formulierten Anforderungen gerecht zu werden, hatten wir Herrn Prof. Lamott um die Ausarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans gebeten, der der Stadtverwaltung und den Fraktionen bekannt gemacht wurde und der sicherlich unstrittig die städtischen Anforderungen erfüllt.
Hinzu kommt, dass wir mit einem professionellen Projektentwickler einen Partner haben, der die gesamte Maßnahme durchführen und auch finanzieren könnte, ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel.
Vor diesem Hintergrund wollte ich die Frage an Sie richten, ob Sie einer Realisierung des Projekts durch unseren Projektentwickler zustimmen könnten oder ob Sie Hinderungsgründe sehen und gegebenenfalls welche? Für eine Realisierung durch unseren Projektentwickler spräche nach unserer Auffassung, dass ein gutes Konzept im Sinne der Vorkaufsargumente realisiert würde und die von Seiten der Stadt vorgesehenen Mittel gespart, bzw. anderweitig eingesetzt werden könnten.
Ich erlaube mir ferner, Ihnen unser letztes Schreiben an Herrn BM Hahn mit zusenden, ebenso wie das Expose zu dem von Herrn Prof. Lamott verfassten städtebaulichen Rahmenplan.
Mit besonderem Dank für Ihre Nachricht im Vorab und
mit freundlichen Grüssen, Jens Loewe
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